Mennyibe kerül a lakás vagy ház energiatanúsítványa?

Az energiatanúsítvány (hivatalos nevén energetikai tanúsítvány) egy olyan dokumentum, amely megmutatja egy ingatlan energiahatékonyságát és besorolását. Ingatlan eladásakor (adásvételnél) vagy bérbeadásakor kötelező elkészíttetni – ilyenkor az eladó vagy bérbeadó feladata a tanúsítvány beszerzése. Egyszerűen fogalmazva, az energetikai tanúsítványból kiderül, mennyire takarékos a lakás vagy ház energiafogyasztása, és javaslatokat ad az esetleges energia-megtakarítási lehetőségekre. Így a vevő vagy bérlő számára is átláthatóvá válik, milyen fűtési-hűtési költségekre számíthat az ingatlanban.

Az energetikai tanúsítvány ára több tényezőtől függ, de általában 25 000 – 80 000 Ft között mozog. Ingatlantípustól függően 2025-ben egy panellakás energiatanúsítványának díja kb. 15–30 ezer Ft, egy társasházi lakásé 15–45 ezer Ft, míg egy családi ház tanúsítása 25–75 ezer Ft közötti összegbe kerülhet. Az ár magasabb lehet, ha az ingatlan többszintes, tetőtéri, nagy alapterületű, vagy megújuló energiát hasznosító rendszerekkel rendelkezik – például a tetőtéri lakások tanúsítványa jellemzően 4–6 ezer Ft-tal drágább a normál lakásokénál. Ebben a cikkben konkrét 2025-ös árpéldákat mutatunk, áttekintjük, mi befolyásolja az árat, és adunk egy check-listát is arról, hogyan intézheti a tanúsítványt költséghatékonyan, felesleges kiadások nélkül.

Mi az energetikai tanúsítvány és mire szolgál?

Az energetikai tanúsítvány egy olyan dokumentum, amely a lakás vagy ház energetikai tulajdonságairól ad tájékoztatást. A tanúsítvány egy energiahatékonysági skálán betűjelekkel sorolja be az épületet: Magyarországon a besorolás 12 kategóriára oszlik, a legjobb az A+++, a leggyengébb pedig az „I kategória. A skálán az A jelenti a korszerű, követelménynek megfelelő szintet, míg az I nagyon rossz energetikai állapotú épületet jelöl. A tanúsítványból így megtudhatjuk, mennyi energiát igényel az ingatlan fűtése, hűtése, melegvíz-ellátása, és mekkora lehet az energiaveszteség – vagyis mennyire gazdaságos az épület fenntartása.

Az energiatanúsítvány nem csak a jelenlegi állapotot minősíti, hanem javaslatokat is tartalmaz az energia-megtakarítás lehetőségeire, azaz konkrét korszerűsítési ötleteket ad az ingatlan hatékonyabbá tételéhez. Ezek az egyedi korszerűsítési ajánlások a 2023. november 1. utáni új tanúsítványok kötelező részét képezik, hogy a dokumentum mindenki számára könnyen értelmezhető és hasznos legyen. Összességében tehát az energetikai tanúsítvány fontos a vevők és bérlők számára a várható rezsiköltségek megbecsüléséhez, és támogatja az energiatakarékosságot az épületállomány szintjén is.

Mikor kötelező az energetikai tanúsítvány?

Alapszabály: ingatlan eladásakor és bérbeadásakor kötelező energetikai tanúsítványt készíttetni – ezt jogszabály írja elő, és 2025-ben is érvényben van. 2012 óta minden régi épület adásvételénél, és 2015 óta a hosszú távú bérbeadásnál is kötelező ez a dokumentum (a jogszabály nem tesz különbséget a bérleti szerződés időtartama alapján, tehát minden bérbeadásnál szükséges). Ezen felül új építésű épület használatbavételi engedélyéhez is elengedhetetlen a tanúsítvány csatolása, illetve bizonyos állami energetikai pályázatokhoz is kérhetik.

Vannak azonban kivételes esetek, amikor nem kell energetikai tanúsítvány az ingatlanhoz. Az aktuális szabályozás alapján az alábbi esetekben nem szükséges tanúsítványt készíttetni:

·  50 m²-nél kisebb hasznos alapterületű, önálló (különálló) épület esetén nem kell (pl. ilyen lehet egy kisméretű különálló hétvégi ház).

·  Évente 4 hónapnál rövidebb használatra szánt épületnél – tipikusan a szezonális nyaralókra nem kötelező a tanúsítás.

·  Ideiglenes építményeknél (1 évnél rövidebb ideig fennálló ideiglenes épület, felvonulási épület, sátor stb.) szintén elhagyható.

·  Műemlékileg védett épületnél és templomoknál nem kell tanúsítványt készíteni.

·  Alacsony energiaigényű, nem lakáscélú mezőgazdasági, logisztikai vagy ipari épületeknél, ahol nincs hagyományos fűtés/hűtés (pl. fűtetlen raktáraknál) nem szükséges tanúsítás.

·  Használatbavételi engedély (vagy bejelentés) előtti tulajdon-átruházásnál, azaz ha egy új épületet a teljes befejezés előtt adnak el, nem kell tanúsítvány a tranzakcióhoz.

·  Részleges tulajdonszerzésnél: ha valaki egy ingatlanban már résztulajdonos és csak további tulajdoni hányadot vásárol ugyanabban az ingatlanban, nem kell külön tanúsítvány.

·  Ingyenes tulajdonátruházásnál – ide tartozik az öröklés és az ajándékozás – nem kötelező a tanúsítvány. Mivel ezekben az esetekben nem adás-vételről (ellenszolgáltatás fejében történő ügyletről) van szó, így jogszabály szerint örökléskor nincs szükség energiatanúsítványra, ajándékozásnál pedig szintén nem követeli meg a törvény.

Fontos kiemelni: ha az ingatlan eladásra vagy bérbeadásra kerül meghirdetésre, a hirdetés szövegében fel kell tüntetni az ingatlan energetikai besorolását (pl. BB vagy CC). Korábban ezt csak akkor kellett megtenni, ha már rendelkezésre állt tanúsítvány, de 2023. november 1. óta minden hirdetésben kötelező az energetikai osztály megadása. Ezért az eladóknak érdemes már a hirdetés feladása előtt, időben beszerezniük a tanúsítványt.

Mennyibe kerül az energetikai tanúsítvány különböző ingatlantípusokra?

Panellakás energetikai tanúsítvány ára

A panellakások energetikai tanúsítványa általában a legalacsonyabb árkategóriába esik. Ennek oka, hogy a panelépületek szerkezete típusos, a lakások alaprajza szinte azonos az adott háztömbben, így a tanúsító szakember számára a felmérés és a számítás viszonylag gyors és egyszerű. Sok esetben a panellakások energetikai jellemzői (falak, nyílászárók, fűtésrendszer) könnyen beazonosíthatók, és akár 2 munkaórán belül elvégezhető a tanúsítás – amit a jogszabály is minimumként említ, és ez leginkább a kisebb panellakásokra jellemző.

2025-ben egy panellakás energetikai tanúsítványának díja nagyjából 15–30 ezer Ft körül alakul. Egy kisebb, 30–50 m²-es panellakásnál a tanúsítvány ára akár a skála alsó végéhez (15–20 ezer Ft) is közelíthet, míg egy nagyobb (pl. 70 m²-es) panel lakás esetén inkább 25–30 ezer Ft-os költséggel számoljunk. Természetesen az árak szolgáltatónként eltérhetnek, de általánosságban 30 ezer Ft feletti ár ritka egy standard panellakás esetén. Arra érdemes figyelni, hogy néhány szolgáltató nagyon alacsony indulóárat hirdet (pl. 15 ezer Ft), ami nem tartalmaz minden költséget – előfordulhat, hogy külön kiszállási díjat vagy egyéb díjat számítanak fel az alapár fölött. Az ilyen rejtett költségek elkerülése érdekében mindig kérdezzünk rá, mit tartalmaz pontosan az ár, és kapunk-e számlát róla.

Társasházi lakás energetikai tanúsítvány ára

A téglaépítésű vagy egyéb társasházi lakások (nem panel) tanúsítványának ára változatosabb képet mutat, mert ezek az ingatlanok sokfélék lehetnek kor, méret és műszaki állapot tekintetében. Általánosságban elmondható, hogy egy társasházi lakás tanúsítása kedvezőbb áron kivitelezhető, mint egy családi házé, de valamivel drágább lehet a panelnál. 2025-ben jellemzően 15 ezer Ft-tól 40–45 ezer Ft-ig terjedhet a társasházi lakások tanúsítványköltsége.

Egy kisebb alapterületű (pl. 50–70 m²-es) lakás tanúsítványát sok szolgáltató 20–25 ezer Ft körüli összegért vállalja, míg egy nagyobb, mondjuk 100–120 m²-es lakás esetén 30–40 ezer Ft is lehet a díj. Külön kategóriát képeznek a tetőtéri vagy galériás (belső kétszintes) lakások – ezek felmérése bonyolultabb (a ferde tetősíkok, légköbméter-számítás miatt), ezért a tanúsításuk jellemzően drágább, akár 4–10 ezer Ft-tal is többe kerülhet, mint egy hasonló méretű normál lakásé. Például míg egy 80 m² alatti normál társasházi lakás tanúsítványára találhatunk ~25 ezer Ft-os árat, addig ugyanez tetőtéri kialakítással egyes szolgáltatóknál ~32–35 ezer Ft. Érdemes tehát ajánlatkéréskor jelezni, ha az ingatlan tetőtérben van vagy belső kétszintes, mert erre külön díjszabás vonatkozhat.

Családi ház energetikai tanúsítvány ára

A családi házak energetikai tanúsítása a legösszetettebb, és általában ezek a legdrágábbak. Ennek fő oka, hogy a családi házak helyszíni felmérése és az irodai mérnöki számítás is jóval időigényesebb, mint egy lakásé. Egy egyszintes háznál is több szerkezetet kell felmérni (falak, födém, padló, tető, nyílászárók), gyakran saját fűtési rendszerrel és esetleg megújuló energiás berendezéssel. Ha pedig többszintes a ház, akkor minden fűtött szintről külön alaprajzot kell készíteni a helyszínen, és a számítás is szintenként bonyolódik – például egy háromszintes ház tanúsítása értelemszerűen sokkal több munkát jelent, mint egy földszintesé. Így a díjkülönbség is jelentős: nem mindegy, hogy egy 100 m²-es földszintes házról, vagy egy 3 szintes, 300 m²-es villáról van szó.

2025-ben egy kisebb (80–100 m² körüli), egyszintes családi ház energetikai tanúsítványa nagyjából 30–40 ezer Ft körül mozog. Egy közepes méretű (120–150 m²-es) ház esetén 40–50 ezer Ft körüli árral érdemes számolni, míg a nagyon nagy vagy többszintes házaknál a 60 ezer Ft feletti költség sem kizárt. A piacot továbbra is a kereslet-kínálat alakítja: minél összetettebb és időigényesebb egy épület tanúsítása, annál magasabb árajánlatokat kaphatunk rá. Ugyanakkor 40–50 ezer Ft feletti ár általában csak nagy, bonyolult ingatlanoknál merül fel – egy átlagos családi ház tanúsítványának díja jellemzően nem haladja meg a 40 ezer Ft-ot. Fontos, hogy a ház tulajdonosai a tanúsítás megrendelésekor pontos adatokat adjanak meg (alapterület, szintek száma, fűtés típusa stb.), mert a szolgáltató ez alapján kalkulálja ki a díjat. Ha például van a házban napelem, napkollektor vagy hőszivattyú, arról is érdemes előre szólni, mert ezek számítása plusz időt igényel (de hosszú távon javítják a besorolást). Ökölszabályként elmondható, hogy egy társasházi lakáshoz képest egy hasonló méretű családi ház tanúsítása kissé drágább, de az árkülönbség arányos a többletmunkával.

Iroda vagy üzlethelyiség energetikai tanúsítvány ára

Az irodák, üzlethelyiségek, műhelyek esetében az energetikai tanúsítvány díjszabása eltérhet a lakóingatlanoktól. Gyakran a szolgáltatók egyedi árazást alkalmaznak ezekre, mivel nagyon változó lehet a nem lakáscélú ingatlanok mérete és műszaki felszereltsége. Egy kisebb (pl. 50–70 m²-es) utcai üzlet vagy iroda energetikai tanúsítványa sok esetben hasonló munkát jelent, mint egy lakásé – így az ára is lehet hasonló nagyságrendű (30–40 ezer Ft). Ugyanakkor egy nagyobb iroda, ipari csarnok vagy speciális rendeltetésű épület (pl. étterem, műhely) már jelentősen több időt és szakértelmet igényelhet.

Néhány energetikai tanúsító cég külön tarifát hirdet az ilyen ingatlanokra: például előfordul, hogy 50 000 Ft-tól indul egy iroda/üzlet tanúsításának díja egy bizonyos méretig (pl. 0–70 m²). Ez azt tükrözi, hogy a nem lakóépületeknél gyakran magasabb alapdíjjal dolgoznak. Ennek oka lehet, hogy az irodák/üzletek gépészeti rendszerei eltérnek a lakóingatlanokétól (pl. nagyobb légkondicionáló rendszerek, speciális szellőzés), és kevesebb a standardizált paraméter. Így a tanúsítónak több időt kell fordítania az adatok begyűjtésére és a számításra. Emellett, mivel az ilyen megbízások ritkábbak, egy szakember magasabb díjat kérhet érte. Összességében: ha irodára vagy kereskedelmi ingatlanra kérünk tanúsítványt, kalkuláljunk azzal, hogy az ár valamivel magasabb lehet, mint egy hasonló méretű lakás esetében, és mindenképp egyedi árajánlatot kell kérni.

Megjegyzés: Nem lakóépület (iroda, üzlet) tanúsítása esetén is kötelező a helyszíni szemle és a hitelesítés ugyanúgy, mint lakóingatlannál. A kapott tanúsítvány formailag hasonló lesz, és a HET-számmal lekérdezhető a nyilvántartásban, tehát a folyamat ugyanúgy zajlik, csak az ár lehet magasabb a nagyobb időráfordítás miatt.

Energetikai tanúsítvány árak Budapesten és vidéken

Budapesti árak – mik a jellemző díjak?

Az energetikai tanúsítvány ára Budapesten jellemzően a legalacsonyabbak közé tartozik országos viszonylatban. Ennek elsődleges oka, hogy a fővárosban rengeteg tanúsító szakember és cég kínálja szolgáltatásait, így erős a verseny az árakban. A megrendelő sok szolgáltató közül választhat, ezért a vállalkozók igyekeznek kedvező díjakat meghatározni. Budapesten egy átlagos lakás tanúsítványát akár 20 ezer Ft körüli áron is meg lehet csináltatni, és gyakoriak az akciók vagy kedvezmények (például gyors határidő vállalása esetén). A belvárosi kerületekben egyes tanúsítók külön belvárosi kedvezményt is hirdetnek – például 80 m² alatti lakásra 22 000 Ft bruttó áron dolgoznak az V., VI., VII., VIII., IX. kerületekben. A külső kerületekben ugyanez a szolgáltató 24 500 Ft-ért vállalja a tanúsítást, de 80 m² fölött vagy tetőtéri lakásnál már magasabb díjat számít fel.

A budapesti piacon tehát jellemző díj egy 50-60 m²-es lakásra 20–25 ezer Ft, egy panelre ennél is kevesebb (akár 15–18 ezer Ft), míg egy családi házra 35–45 ezer Ft körüli árat találhatunk. Természetesen ezek tájékoztató jellegű összegek, de jól mutatják, hogy Budapesten ritkán haladja meg a 40–50 ezer Ft-ot egy tanúsítvány díja még nagyobb ingatlan esetén sem. A fővárosban továbbá előny, hogy sok tanúsító aznapra vagy 1-2 napon belül tud időpontot adni a felmérésre, és akár 24 órán belül kiállítja a tanúsítványt – ezt azonban sürgősségi felárral (pl. +8000 Ft) szokták kínálni.

Becsült energetikai tanúsítvány árak a nagyobb magyar városokban

Kulcskifejezés (HU)	2025-ös árkategória (Ft, kb.)
energetikai tanúsítvány Budapest	22 000–40 000
energetikai tanúsítvány Debrecen	17 000–26 000
energetikai tanúsítvány Szeged	32 000–51 000
energetikai tanúsítvány Miskolc	25 000–34 000
energetikai tanúsítvány Pécs	25 000–34 000
energetikai tanúsítvány Győr	26 000–34 000
energetikai tanúsítvány Nyíregyháza	26 000–33 000
energetikai tanúsítvány Kecskemét	22 500–33 500
energetikai tanúsítvány Székesfehérvár	25 000–30 000
energetikai tanúsítvány Szombathely	25 000–30 000

A fenti árak becsült, 2025-ben jellemző díjtartományok, amelyek a nyilvánosan elérhető információk és helyi ajánlatok alapján kerültek összegzésre. A konkrét ár minden esetben függ az ingatlan típusától, alapterületétől, a helyszín megközelíthetőségétől, valamint attól, hogy mennyi időn belül van szükség a tanúsítványra. Megrendelés előtt érdemes közvetlen árajánlatot kérni a választott energetikai tanúsítótól.

Vidéki árak – olcsóbb vagy drágább?

Az ország többi részén, tehát vidéken az energetikai tanúsítvány árak vegyes képet mutatnak. Általánosságban elmondható, hogy a nagyobb vidéki városokban (megyeszékhelyeken) hasonló vagy kicsit alacsonyabb árakat találunk, mint Budapesten, míg a kisebb településeken akár drágább is lehet a szolgáltatás. Ennek oka, hogy egy nagyvárosban (pl. Debrecen, Győr, Szeged) több energetikai tanúsító mérnök dolgozik, így verseny van, és az ügyfelek könnyebben találnak kedvező ajánlatot. Egy debreceni lakás tanúsítványa például akciósan is elérhető 23–25 ezer Ft körüli áron. Ezzel szemben egy kisvárosban vagy faluban lehet, hogy csak 1-2 szakember érhető el, így ők magasabb árat (pl. +5-10 ezer Ft-tal többet) is kérhetnek a kis piaci verseny miatt.

Vidéken sokszor az is befolyásolja az árat, milyen messziről kell utaznia a tanúsítónak. Ha a megyeszékhelyen van a szakember székhelye, de a megrendelés egy 40-50 km-re lévő faluból érkezik, számíthatunk rá, hogy az utazási időt és költséget beépíti az árba (vagy külön kiszállási díjat számít fel). Emiatt egy eldugottabb településen akár 30–35 ezer Ft is lehet egy tanúsítvány, ami megyeszékhelyen 25 ezer Ft lenne. Másfelől a vidéki munkákra jellemző, hogy a tanúsítók igyekeznek összeszervezni több megbízást egy útvonalra – például egy nap alatt felmérnek több ingatlant egy régióban –, így csökkentve a rezsiköltséget. Ha tudunk a szomszéd vagy ismerős részére is tanúsítást intézni egyszerre, érdemes rákérdezni a kedvezményre.

Mitől függ az energetikai tanúsítvány ára?

Az energetikai tanúsítvány ára számos tényező kombinációjából áll össze – ezért láthatunk jelentős különbségeket a díjakban. Nincs hatóságilag rögzített fix ár; a szolgáltatók saját maguk alakítják ki az árlistájukat. Nézzük meg, konkrétan mitől függhet egy tanúsítvány ára:

Az ingatlan típusa és mérete (lakás, ház, iroda)

Az első és legfontosabb tényező az ingatlan típusa (lakás vagy ház, esetleg nem lakóingatlan) és mérete. Ahogy már említettük, egy társasházi lakás tanúsítása általában kedvezőbb áron megoldható, mint egy családi házé, mert utóbbinál több a feladat. Ugyanígy, minél nagyobb alapterületű vagy bonyolultabb formájú az épület, annál tovább tart a felmérés és a számítás, ami magasabb díjjal jár. Sok szolgáltató árlistája ezért sávos: például 50 m² alatt X Ft, 50–100 m² között Y Ft, efelett egyedi ár. Előfordul ugyanakkor, hogy valaki fix áron vállal mindent mérettől függetlenül – ilyenkor a nagyobb ingatlanok tulajdonosai járnak jobban, a kisebbek talán kicsit túlfizetik a szolgáltatást. Mindenesetre általános összefüggés, hogy egy nagyobb épület tanúsítása drágább, mert több időt vesz igénybe az adatok felmérése és feldolgozása.

Nem lakóingatlan (pl. iroda, üzlet) esetén is a méret alapvető: egy apró üzlethelyiség lehet, hogy ugyanolyan díjat kap, mint egy garzonlakás, de egy nagy csarnok vagy többemeletes irodaház tanúsítása jóval drágább lehet. Ezekre általában nincs előre fix ár, hanem a tanúsító a paraméterek ismeretében ad ajánlatot.

Szintek száma és bonyolultság (tetőtér, belső két szint)

Az ingatlan szintjeinek száma szintén meghatározó. Nem mindegy, hogy egy egyszintes földszinti lakásról beszélünk, vagy mondjuk egy belső kétszintes loft lakásról, esetleg egy többszintes családi házról. Minél több a fűtött szint, annál több alaprajzot és metszetet kell felvennie a szakembernek a helyszínen, és a számítás során is mindegyik szint adatait külön kezelni. Egy egyszintes háznál elegendő egy alaprajz és pár metszet, míg egy háromszintesnél már háromszor annyi rajzot kell készíteni, több hőveszteségi felületet (födémet, falat) kell figyelembe venni stb.. Ez értelemszerűen több munkaórát jelent, ami növeli az árat.

Hasonló a helyzet a tetőtér beépítéses ingatlanoknál: egy tetőtéri lakásnál nem csak a hasznos alapterületet, hanem a ferde tetősíkokat és a léghőmennyiséget is számításba kell venni. Egy tetőtéri lakás felmérése és számítása bonyolultabb, mint egy azonos méretű sima lakásé – például a légköbméter számítása egy átlag lakásnál egyszerű (alapterület × belmagasság), de tetőtérben már összetettebb geometriai számítást igényel. Emiatt a tanúsítók jellemzően felárat kérnek az ilyen ingatlanokra. A felár mértéke változó: van, akinél fix néhány ezer Ft, mások külön kategóriaként kezelik (ahogy a korábbi példában: 80 m²-ig normál lakás 24 500 Ft, de tetőtéri lakás 35 000 Ft). Tehát a tetőtér és a belső kétszintes kialakítás mind olyan tényező, ami megdrágítja a tanúsítást a plusz időráfordítás miatt.

Helyszíni felmérés időigénye és megközelíthetőség

A helyszíni szemle időtartama és az ingatlan megközelítésének nehézsége szintén befolyásolja az árat. Alapesetben a helyszíni felmérés egy lakásnál kb. 20–60 perc alatt elvégezhető, egy nagyobb háznál 1-2 órát is igénybe vehet. Ha az ingatlan könnyen elérhető (pl. városon belül, parkolási lehetőséggel), a tanúsító számára kisebb a ráfordított idő kívül a tényleges mérésen. Ha viszont messzire kell utazni, vagy nehéz parkolni, esetleg megközelíthetetlen időszakban kérünk szemlét (pl. csak hétvégén jó), az többletköltségként jelentkezhet. Sok tanúsító a díjaiba belekalkulálja az utazási időt és költséget is. Vidéken jellemző, hogy ha egy ingatlan távol esik a tanúsító székhelyétől, akkor vagy magasabb árat ad, vagy külön kiszállási díjat számít fel.

Szintén figyeljünk arra, hogy a hirdetett árak tartalmazzák-e a kiszállást. Olykor a feltűnően olcsó ajánlatoknál derül ki, hogy csak a munka díját fedik, és ehhez jön még hozzá a benzinköltség vagy a parkolási díj. Például egyes hirdetésekben csillaggal jelzik, hogy Budapest belvárosában a parkolási díjat felszámítják pluszban – ez pár ezer forinttal növelheti a végeredményt. Ugyanígy, hétvégi vagy esti helyszíni szemle esetén is lehet felár (hiszen a szakember munkaidőn kívül dolgozik). Mindezeket a tényezőket érdemes előre egyeztetni az ajánlatkérés során, hogy ne érjen meglepetés.

Tipp: válasszunk lehetőleg olyan tanúsítót, akinek az árai minden költséget tartalmaznak, és ezt egyértelműen közli is. Ha egy szolgáltató csak induló árat tüntet fel, kérdezzünk rá a járulékos díjakra (kiszállás, fotózás, felmérés külön díja, áfa, stb.), mert találkozhatunk olyan esettel, hogy a végén több tételből áll össze a számla a meghirdetett alapár felett.

Dokumentáció rendelkezésre állása (tervek, régi tanúsítvány, műszaki leírás)

Meglepő módon az is hatással lehet az árra – vagy legalábbis a ráfordított időre –, hogy a megrendelő mennyire tudja segíteni a folyamatot meglévő dokumentumokkal. Ha rendelkezésre áll az épület alaprajza, műszaki leírása, esetleg egy előző energetikai tanúsítvány vagy építészeti tervek, az nagyban megkönnyíti a tanúsító munkáját. Például ha van egy méretezett alaprajz, akkor a helyszínen kevesebbet kell méricskélni és rajzolni – a szakembernek elegendő esetleg csak ellenőrizni pár méretet. Ugyanígy, ha tudjuk a falak rétegrendjét, a nyílászárók U-értékét, a kazán típusát stb., azt előre átadhatjuk, ezzel lerövidül a felmérés és pontosabb lesz a számítás eredménye.

Bár a szolgáltatók ritkán adnak közvetlen árkedvezményt csak azért, mert mi adunk tervdokumentációt, közvetve mégis spórolhatunk. Egyrészt a gyorsabb munka miatt egy olcsóbb szakember is bevállalhatja (mert tudja, hogy nem megy rá extra ideje), másrészt elkerülhetjük, hogy plusz díjat számlázzanak pl. az alaprajz elkészítéséért. Fontos: ha valamilyen adat nem deríthető ki dokumentumokból és nem látható (pl. falak szigetelése, amiről nincs infó), a tanúsító becsléssel élhet – erre a jogszabály lehetőséget ad. Ezért jobb, ha amit csak tudunk, igazolunk papírral, mert a becslés lehet, hogy óvatos (pl. gyengébbnek feltételez egy szerkezetet, ha nem bizonyított a jobb minőség).

Sürgősségi felár, extra szolgáltatások (24 órás tanúsítvány)

Előfordulhat, hogy nagyon gyorsan szükség van a tanúsítványra – például mert másnap szerződést kötnek, vagy elfelejtettük időben megrendelni. Ilyen esetekre a tanúsítók általában sürgősségi szolgáltatást kínálnak felár ellenében. A sürgősségi felár azt jelenti, hogy a szakember a helyszíni felmérést követően rendkívüli gyorsasággal (akár aznap vagy 24 órán belül) elkészíti a számítást és kiállítja a tanúsítványt. Ez számára plusz munkaszervezést (esetleg éjszakázást) jelent, így jellemzően +20-50% felárat kér érte. Tanács: ha nem muszáj, ne hagyjuk az utolsó pillanatra a tanúsítványt, mert így nem kell extra díjat fizetni a gyorsításért.

Pályázathoz, használatbavételhez szükséges tanúsítvány – miért drágább?

Az energetikai tanúsítványt nemcsak adásvételhez vagy bérbeadáshoz lehet kérni, hanem más célból is: például új épület használatbavételi engedélyéhez, vagy lakásfelújítási/energetikai pályázathoz (pl. Otthonfelújítási program, stb.). Ezekben az esetekben a tanúsítványok elkészítése gyakran több munkával jár, ezért az áruk is magasabb lehet a szokásosnál.

Új épület használatbavételénél ma már kötelező a BB energetikai szint elérése. Ha az új épületben megújuló energia is van (pl. napelem) és megfelel bizonyos feltételeknek, akkor a tanúsítónak egy részletesebb számítást kell végeznie, hogy igazolja a BB (vagy annál jobb) kategóriát. Ez időigényesebb, mint egy sima lakás minősítése, így értelemszerűen drágább a díjazás is. Sok tanúsító egyébként nem is vállalja az új épületek tanúsítását, mert speciális szakértelmet kíván (és felelősséggel jár, hiszen hatósági eljáráshoz kell).

Energetikai pályázatoknál (mint amilyen pl. a régi panelprogram vagy a társasházak korszerűsítési pályázatai) általában több tanúsítványt is készíttetni kell: egyet a meglévő állapotról, egyet a tervezett korszerűsítés utáni állapotról, majd a megvalósult állapotról is. Emellett a pályázati dokumentációhoz a tanúsítótól gyakran nyilatkozatokat, igazolásokat is kérnek (pl. aláírás, hogy a számítás megfelel a követelményeknek stb.). Ez lényegében többszörös munka, amit értelemszerűen magasabb díjjal fedeznek. Elképzelhető, hogy egy pályázathoz szükséges csomag mondjuk 3× tanúsítvány díjat jelent mínusz valami kedvezménnyel, de mindenképp drágább, mint egy darab adásvételi tanúsítvány.

Mit tartalmaz az energetikai tanúsítvány ára?

Sokan felteszik a kérdést, hogy pontosan mit kapnak a pénzükért, ha megrendelnek egy energetikai tanúsítványt. A jó hír az, hogy egy korrekt szolgáltatónál a meghirdetett ár minden szükséges munkafolyamatot tartalmaz, nincsenek rejtett plusz tételek (néhány kivételes esettől eltekintve, amiket később tárgyalunk). Egy átlagos energetikai tanúsítvány ára magában foglalja:

• Helyszíni szemle és felmérés: A szakember kiszáll az ingatlanba, körültekintően felméri a lakást/házat. Lerajzolja az alaprajzot (ha nincs), leméri a méreteket, megvizsgálja a falakat, nyílászárókat, födémeket, tetőt, fűtési és melegvíz-rendszert, esetleges szigeteléseket, megújuló energiás berendezéseket stb.. Kötelező része a szemlének a fényképek készítése: a tanúsító fotókat csinál a fűtési rendszerről (kazánról, radiátorokról), a melegvíz-ellátásról, a nyílászárókról és a homlokzatról. Ezek a fotók a dokumentáció részét képezik, és igazolják, hogy a helyszíni felmérés valóban megtörtént (a fotózás jogszabályi előírás). Fontoljunk rá, hogy semmit nem kell elpakolni a szemle elől – a fotókon nem a lakás berendezése, hanem a műszaki elemek a fontosak.
• Számítások és besorolás elkészítése: A helyszínről távozva a tanúsító az összegyűjtött adatok alapján számítógépes programmal elvégzi az épület energetikai számítását. Ez tartalmazza az épület hőveszteségének számítását, a gépészeti rendszerek energiaigényének meghatározását, és az összesített energetikai mutató kiszámítását. Az eredmények alapján az ingatlan megkapja a betűkód szerinti besorolást (pl. CC – Korszerű vagy FF – Átlagosnál gyengébb), valamint a tanúsító kidolgozza az energia-megtakarítási javaslatokat is. 2023 novemberétől a tanúsítvány tartalma kibővült, így a számítás mellett részletesebb értékelést is tartalmaz – pl. külön feltüntetik a gépészeti rendszerek hatékonysági osztályzatát, illetve a CO₂-kibocsátási kategóriát is. Ezek a plusz információk mindenki számára érthetőbbé teszik a dokumentumot, így a tulajdonos és a vevő is jobban átlátja az ingatlan energetikai erősségeit és gyengeségeit.
• Hitelesítés és HET-szám igénylése: Miután a tanúsító elkészítette a tanúsítványt, azt feltölti a központi elektronikus adatbázisba (Országos Építésügyi Nyilvántartás – OÉNY). A rendszer generál egy egyedi sorszámot, ez a HET-szám (Hiteles Energetikai Tanúsítvány azonosító). Ez kerül rá a dokumentumra, és enélkül a tanúsítvány nem érvényes. A HET-szám biztosítja, hogy a tanúsítvány lekérdezhető és ellenőrizhető a kormányzati nyilvántartásban bárki számára (ügyfélkapus hozzáférés nélkül is). A HET-szám és a hozzátartozó QR-kód a tanúsítvány fejlécében megtalálható. A hitelesítés folyamata néhány perces online művelet a tanúsító részéről, de 2024-től ennek van egy rendszerhasználati díja (egyelőre 2000 Ft), amit a szolgáltatók beépítettek az áraikba. Tehát a HET-szám kiadásáért külön a megrendelőnek már nem kell fizetni, benne van a tanúsítvány árában.
• Tanúsítvány átadása (elektronikusan vagy papíron): Végül a kész, aláírt és lepecsételt tanúsítványt a szakember eljuttatja a megrendelőnek. Ma már általában elektronikus PDF formában küldik el e-mailben, mert a legtöbb ügyletnél (adásvételnél is) elfogadják elektronikus formában. Ha a megrendelő kéri, papíron is átveheti (postán vagy személyesen), de ennek lehet egy csekély költsége – például nyomtatás + postázás ~2500 Ft, ha valaki kifejezetten kéri. A legtöbben azonban nem kérnek papír példányt, mert a PDF-et is ki lehet nyomtatni szükség esetén. A lényeg, hogy a HET-számmal ellátott tanúsítvány mindenképp meglegyen és átadásra kerüljön a vevő vagy bérlő részére legkésőbb a szerződéskötésig.

Összefoglalva, a tanúsítvány ára általában tartalmazza a fenti lépéseket: kiszállást, felmérést, fotózást, számítást, feltöltést a rendszerbe és a dokumentum eljuttatását. Ha egy szolgáltató ajánlatában ezek közül bármi külön tételként szerepelne, legyünk óvatosak. A megbízható tanúsítók kulcsrakész szolgáltatást nyújtanak, külön díjak nélkül.

Milyen további költségek merülhetnek fel?

Az alapár mellett adódhatnak extra költségek bizonyos helyzetekben. Ezekre érdemes rákérdezni előre, hogy ne utólag derüljenek ki. Vegyük sorra a lehetséges plusz díjtételeket:

Kiszállási díj és parkolási költség

Nem minden tanúsító dolgozik országos lefedettséggel – sokuk csak bizonyos városban/vonzáskörzetben vállal munkát. Ha az ingatlan a szolgáltatási területükön kívül esik, gyakran kiszállási díjat számítanak fel az utazásra. Például vidéken tipikus, hogy egy közeli városból jön ki a tanúsító, és mondjuk 50 Ft/km díjjal terheli az árat oda-vissza. Mások fix összegben határozzák meg (pl. +5000 Ft ingatlanonként a megszokott területen kívül). Ugyanígy, Budapesten előfordul, hogy a belvárosi parkolás nehézsége miatt külön parkolási díjat számolnak fel – ez lehet pár ezer forint, a parkolóház vagy közterületi parkolás tényleges díja szerint. Egy korrekt szakember ezeket előre jelzi az ajánlatában.

Több ingatlan egy helyszínen – kedvezmény vagy felár?

Előfordulhat, hogy egy tulajdonosnak több ingatlana is van egy épületen belül vagy ugyanazon a környéken, és egyszerre szeretné mindet tanúsíttatni (pl. társasházban két lakás, vagy egy ikerház két fele, esetleg egy egész ingatlanportfólió bérbeadás előtt). Ilyen esetben érdemes együtt tárgyalni a tanúsításról, mert lehetőség nyílik kedvezményre. A tanúsítónak ugyanazon a helyszínen több egységet felmérni aránylag hatékonyabb: csak egyszer utazik oda, egyszer visz műszereket, a dokumentáció egy részét is át tudja venni egyikből a másikba (pl. ha hasonlóak a lakások). Ezt sok szakember figyelembe veszi, és darabkedvezményt ad – például a második lakás tanúsítása már 20% engedménnyel megy az elsőhöz képest, vagy fix pár ezer forinttal olcsóbban.

Egyes cégek kifejezetten hirdetik is, hogy több tanúsítvány rendelése esetén kedvezményt nyújtanak. Ez különösen társasházaknál jöhet jól, ahol egyszerre több lakás kerül eladásra (pl. új építésű házban). Ilyenkor a beruházó/tulajdonos általában csomagban tanúsíttatja az összes lakást egy szakértővel, nyilván fajlagosan sokkal olcsóbban, mintha egyesével külön-külön rendelnénk meg.

Fontos: mindig egyértelműsítsük, hány ingatlanra vonatkozik az ajánlat. Ne legyen félreértés abból, hogy pl. valaki egy ikerház két lakását szeretné tanúsíttatni, de a tanúsító csak egyre adott árat – a másik külön díjas lenne. Általában egy helyrajzi számon lévő, egy fűtési rendszerű ingatlan = 1 tanúsítvány. Ha két különálló egység, két tanúsítvány kell, de összességében alkudhatunk a díjból. Illetve a felmérés ütemezésénél se felejtsük el jelezni, hogy több lakás van, mert több időt kell szánni rá a helyszínen.

Pályázati, hatósági tanúsítvány külön árazással

Mint a korábbi fejezetben kitértünk rá, ha a tanúsítvány nem sima adásvételhez vagy bérbeadáshoz kell, hanem például építési engedélyhez, használatbavételhez vagy energetikai pályázathoz, akkor az elkészítés gyakran drágább. A szolgáltatók sokszor külön sorolják fel az áraik között ezeket az eseteket, vagy megjegyzik, hogy egyedi árajánlat szükséges rájuk. Ennek oka, hogy ezek a tanúsítások több munkával járnak, illetve nagyobb a felelősségi kockázat (pl. hatóság ellenőrzi, vagy pénzügyi támogatás múlik rajta).

Például: egy új építésű ház használatbavételéhez készített tanúsítványnál – ha az épület közel nulla energiaigényű, BB kategóriás – a tanúsítónak sokkal részletesebb számítási dokumentációt kell feltöltenie (pl. igazolni a megújuló részarányt). Ezért egyesek +10-20 ezer Ft felárat is kérhetnek ehhez képest. Pályázatoknál pedig, ahol több fázisban kell tanúsítani és nyilatkozni (pl. előtte-utána állapot), akár a normál díj 2-3-szorosa is indokolt lehet, hiszen több tanúsítvány készül.

A lényeg, hogy ha ilyen célra kell a tanúsítvány, ne a legalacsonyabb árat keressük, hanem megbízható, tapasztalt szakembert, aki tisztában van a pályázati/hatósági elvárásokkal. Elképzelhető, hogy magasabb árat ad, de cserébe segít abban, hogy a pályázat sikeres legyen, vagy az engedély gond nélkül meglegyen. Az extra költségek ilyenkor befektetésnek tekintendők. Mindig kérjünk számlát ezekről is, hogy a támogatás elszámolásához felhasználhassuk (pályázatnál jellemzően kérik is a tanúsítói számlát).

Meddig érvényes az energetikai tanúsítvány, és mikor kell újat készíttetni?

Egy energetikai tanúsítvány érvényességi ideje a kiállítástól számítva jelenleg 5 év. Ez a szabály a 2023. november 1. után kiállított új tanúsítványokra vonatkozik – korábban, a régi rendszerben 10 évig voltak érvényesek a dokumentumok. Fontos tudni, hogy a jogszabály-változás miatt a régi tanúsítványok helyzete is megváltozott: a 2023. november 1. előtt készült tanúsítványokat 2023. december 31-ig lehetett felhasználni, 2024-től kezdve már nem fogadják el őket a hivatalos ügyleteknél. Vagyis hiába lett volna az eredeti 10 éves érvényességi idejükben egy 2015-ben készült tanúsítvány 2025-ig jó, 2024-ben már újra kell csináltatni, ha az ingatlant el akarjuk adni vagy kiadni. Ezzel gyakorlatilag egységesen az új rendszerre álltak át az országban.

Az 5 éves érvényesség azt jelenti, hogy például egy 2025. júniusában kiállított tanúsítvány 2030. júniusig használható fel adásvételnél. Utána újat kell készíttetni, ha ismét eladásra kerül az ingatlan. Nem szükséges azonban minden 5 évben megújítani, amíg nincs adásvétel vagy bérbeadás – tehát ha valaki 2025-ben csináltatott egy tanúsítványt és 10 évig nem adja el a lakását, nem kötelező 5 évnél újat csináltatnia, csak ha majd eladásra kerül a sor (akkor viszont igen, mert addigra lejár).

Van néhány speciális eset, amikor a tanúsítvány érvényessége idő előtt megszűnhet, vagy legalábbis javasolt újat készíteni. Ilyen, ha az ingatlanon jelentős energetikai korszerűsítés történt a tanúsítvány kiállítása óta. A jogszabály szerint, ha az épületet átépítik vagy olyan mértékben módosítják, ami befolyásolja az energetikai teljesítményét, akkor a korábbi tanúsítvány már nem tükrözi a valóságot. Például: ha utólag leszigetelik a házat, kicserélik az összes nyílászárót korszerűbbekre, vagy a régi kazánt kondenzációs kazánra cserélik, akkor az energetikai besorolás javulni fog. A korábbi tanúsítvány túl rossz képet festene az ingatlanról, és hivatalosan sem használható, mert meg kell feleltetni az új állapotnak. Ilyenkor – különösen eladás előtt – érdemes új tanúsítványt készíttetni, hogy a befektetett korszerűsítés eredménye látszódjon a papíron is. Sőt, bizonyos engedélyeknél is kérhetik: ha a korszerűsítés építési engedélyhez volt kötve, lehet, hogy a használatbavételhez kell egy új energetikai tanúsítvány.

Ami a gyakorlati érvényesülést illeti: 2024-től kezdve már minden eladásnál és bérlésnél új típusú (5 éves) tanúsítványt kérnek, hiszen a régiek kifutottak. Így 2025-ben nem nagyon merül fel a meddig érvényes kérdés az új tanúsítványoknál – egyszerűen nézzük meg a dátumot rajta (5 év), és addig rendben vagyunk. Arra figyeljünk, hogy ha időközben korszerűsítünk, akkor a tanúsítvány eredménye elavulhat, és eladásnál a vevő jogosan várhat egy frissítettet (hiszen jobb lett a ház, de a papír ezt nem mutatja). Ilyen esetben érdemes befektetni egy új tanúsítványba, mert lehet, hogy jobb kategóriát kapunk, ami az ingatlan értékét is növelheti a szemében.

Hogyan zajlik az energetikai tanúsítvány készítése lépésről lépésre?

Sokan bizonytalanok abban, hogy pontosan milyen folyamat vezet a tanúsítvány megszületéséhez, és nekik mit kell tenniük ez alatt. Az alábbiakban végigvesszük, hogyan zajlik a tanúsítás lépésről lépésre, és mire számítson a tulajdonos.

Ajánlatkérés és megrendelés

Az első lépés a megfelelő szakember kiválasztása és az ajánlatkérés. Ezt megtehetjük telefonon vagy online is – manapság sok tanúsító rendelkezik online űrlappal, ahol megadhatjuk az ingatlan főbb adatait és elérhetőségeinket. Az ajánlatkéréskor általában a következő információkra kíváncsi a tanúsító: – Ingatlan címe (helyszín, hogy kalkulálni tudja a kiszállást). – Ingatlan típusa (lakás/ház, panel vagy tégla, stb.) és mérete (m²). – Van-e különleges körülmény (tetőtér, több szint, van-e garázs, melléképület amit tanúsítani kell stb.). – Milyen fűtés és melegvíz rendszer van (pl. távfűtés, gázkazán, konvektor, villanybojler stb.). – Mikorra van szükség a tanúsítványra (sürgős-e). – A megrendelő neve, elérhetőségei.

Ezek alapján a szakember árajánlatot ad, és ha azt elfogadjuk, meg is beszélünk egy időpontot a helyszíni szemlére. Fontos, hogy a megrendeléskor a tanúsító tájékoztat arról is, milyen dokumentumokra vagy adatokra lesz szüksége majd tőlünk. Például megkérdezheti, van-e alaprajzunk, tudjuk-e a nyílászárók cseréjének évét, van-e korábbi tanúsítványunk. Ezeket nem kötelező tudni, de ha igen, érdemes előkészíteni.

Miután minden részletet egyeztettünk, a tanúsító rögzíti a megrendelést (sokszor e-mailben egy visszaigazolást is küld az időpontról, árról), majd a megbeszélt időben kiszáll a helyszínre.

Helyszíni szemle – mennyi ideig tart és mire számítson?

A helyszíni szemle az energetikai tanúsítás legfontosabb része. A tanúsító szakember a megbeszélt időpontban megérkezik az ingatlanhoz. Általában a szemle 20–60 percig tart, a lakás/ház méretétől és bonyolultságától függően. Egy garzonlakással 15-20 perc alatt is végezhetnek, míg egy nagyobb családi ház minden zegzugának felmérése akár 1-2 órát is igénybe vehet.

A szemle során a szakember bejárja az egész ingatlant. Mire figyeljünk és mire készüljünk fel? Íme a tipikus lépések: – Alaprajz felvétele: Ha nincs alaprajzunk, a tanúsító lerajzolja a helyiségeket kézzel, és leméri falról falra a méreteket. Ha van használható alaprajz, akkor csak ellenőrzi a méreteket, illetve kiegészíti, ami hiányzik (pl. falvastagságok). – Szerkezetek vizsgálata: Megnézi a külső falak anyagát (tégla, panel, vályog stb.), vastagságát, van-e szigetelés. Ugyanígy a födémet (mennyezetet) – padlás felé vagy szomszéd felé határol-e, milyen anyagú. Ellenőrzi a nyílászárókat: milyen típusú ablakok vannak (műanyag 2 rétegű, régi fa, új 3 rétegű stb.), ajtók. Ha látszik, van-e utólagos szigetelés kivül (pl. dryvit vakolat). Sok mindent szemrevételezéssel is meg tud állapítani, de néha kérdez is: pl. Emlékszik, mikor cserélték ezeket az ablakokat? – érdemes legalább hozzávetőleg tudni (évszám). – Gépészet felmérése: A fűtési rendszert és a melegvíz-ellátást is felméri. Megnézi a kazánt (ha van), cirkót vagy konvektorokat, leolvassa a típust és a teljesítményt ha rajta van. Ha távfűtés van, arról jegyzetet készít (pl. van-e egyedi mérés). Megkérdezi, van-e légkondicionáló (mert azt is figyelembe kell venni), illetve kandalló, kiegészítő fűtés. A radiátorokról, termosztátokról is készít fotót. A villanybojler vagy gázbojler esetén felírja a paramétereit. Ha van megújuló energiaforrás (pl. napelemtábla a tetőn, napkollektor, hőszivattyú), azt alaposan dokumentálja – hiszen az növeli a besorolást. – Adatbekérés: A felmérés része, hogy a szakember kérdéseket tehet fel bizonyos részletekre vonatkozóan. Ilyenek lehetnek: Milyen fűtés van pontosan, milyen idős a kazán? Mikor szigetelték a házat és mivel? Milyen anyagúak a nyílászárók és mikoriak? Ha van valami egyedi körülmény (pl. az egyik szoba nincs fűtve, vagy csak hűtő-fűtő klímával fűtenek), azt is osszuk meg vele, mert befolyásolhatja a számítást. A tanúsítót köti a szakmai szabály, hogy ha a megrendelő nem tudja biztosítani a szükséges tervdokumentációt vagy adatokat, akkor a fellelhető infók alapján becslést alkalmazhat. Ezért is van kérdezés – ha mi pontos adatot adunk, az jobb a végeredmény szempontjából. – Fényképek készítése: Ahogy már említettük, a tanúsító fotókat készít bizonyítékként: pl. kazán, radiátorok, termosztát, villanybojler, ablakok, homlokzat, épület kívülről stb. Nem a lakás tisztasága érdekli, csak a műszaki elemek. Nem kell kitakarítani vagy elpakolni a helyszíni szemlére – a szakember nem értékelni jön az ingatlant, hanem műszaki adatokat felvenni. Gyakori félreértés, hogy rendbe kell tenni a lakást – nem, nyugodtan maradhat a normál állapotában. – Egyéb helységek: Ha a lakáshoz tartozik pince, padlás, garázs stb., ami fűtött vagy a lakás része, azt is meg kell nézni. Ha ezek külön helyrajzi számúak és nem részei a tanúsításnak (pl. tároló), akkor nem feltétlen megy le, csak rákérdez szigeteltségre. De egy családi háznál pl. a padlásfödém hőszigetelése fontos, így ha van padlásfeljáró, valószínű felmegy megnézni, hogy van-e szigetelő anyag lerakva.

Mi, tulajdonosok, hogyan tudunk segíteni a szemlén? Először is, legyünk ott időben, vagy biztosítsuk, hogy aki ott van (pl. megbízott rokon) ki tudja nyitni az összes szükséges ajtót. Készítsük elő a kulcsokat (padlás, pince, kazánház stb.). Jó, ha előkeressük a gázkazán vagy bojler papírjait, mert abból könnyebb kiírni a hatásfokot, teljesítményt (ha nincs meg, nem baj). Ha van bármi adatlap az ablakokról (pl. számla, amin szerepel az U-érték), azt is odaadathatjuk. Ezek nem feltételek, csak gyorsíthatják a felmérést. Illetve készüljünk fel fejben az olyan kérdésekre, mint Mikor épült a ház és volt-e utána felújítás? Mikori a tetőszigetelés? stb. Nem gond, ha nem tudjuk a választ, de ha igen, az hasznos infó.

A helyszíni szemle végén a tanúsító mindent rögzített, amire szüksége van. Ekkor általában megköszöni a közreműködést, és tájékoztat, hogy mikorra várható a tanúsítvány elkészülte (ha nem sürgős, akkor jellemzően néhány munkanap). Nekünk annyi dolgunk van még, hogy várjunk türelemmel a dokumentumra, és majd fogadjuk azt (e-mailben vagy postán). A fizetés módjától függően lehet, hogy a helyszínen már kifizetjük (ha készpénzes), vagy később utaljuk az összeget – erről a következő pontban.

A számítás és a tanúsítvány kiállítása

Miután a szakember elhagyja a helyszínt, irodai munka következik számára. A felmért adatokat beviszi az energetikai számító szoftverbe, és ellenőrzi, hogy minden szükséges paraméter megvan-e. A program általában a 7/2006 TNM rendelet (2023. nov. 1-ig), illetve mostantól a 9/2023. ÉKM rendelet szerint számolja az energetikai jellemzőket – ez igen összetett számítás, de a szoftverek ezt automatikusan végzik a bevitt adatok alapján. A tanúsítónak azért értenie kell hozzá, mert ha valami nem reális eredményt ad, rá kell jönnie, nem maradt-e ki adat vagy nem rögzített-e rosszul valamit.

A számítás kimenete a primer energiafogyasztás értéke (kWh/m²a), amit aztán a rendeletben meghatározott skálához viszonyítva besorol egy kategóriába (A+++, AA+, BB stb.). Az új rendszerben figyeli a CO₂ kibocsátást is, de a végső besorolást egy betű jelzi. Ha a számítás kész, a tanúsító kitölti a tanúsítvány sablonját: beleírja az ingatlan adatait (cím, helyrajzi szám, tulajdonos adatai), a számítás eredményeit, a besorolást, és a korszerűsítési javaslatokat. Utóbbiaknál gyakran több változatot is megad – pl. hőszigetelés x cm-rel, nyílászáró-csere 3 rétegű üvegre, kondenzációs kazán + napelem telepítés, stb. – és mindegyikhez azt, hogy ezzel milyen kategóriába léphetne feljebb az épület. 2023 óta ezek a javaslatok részletesebbek, egyedibbek kell legyenek, nem lehet üresen hagyni a mezőt.

Miután a tanúsító mindent összeállított, általában PDF formában generál egy előzetes tanúsítványt és ellenőrzi, nincs-e benne elírás. Majd csatlakozik az OÉNY e-tanúsítás rendszeréhez, és feltölti az adatokat. A rendszer generál egy HET azonosítót és egy QR kódot, amit a tanúsítványra rá kell vezetni. Ez a lépés a hitelesítés, ettől lesz a dokumentum hivatalos. A tanúsítónak itt nyilatkoznia is kell, hogy a valóságnak megfelelően járt el, stb.

Ha ez megvan, a tanúsítvány készen áll kiadásra. Sok tanúsító még digitálisan alá is írja a PDF-et (minősített e-aláírással), de mivel a HET-szám miatt amúgy is ellenőrizhető, ez nem feltétlen szükséges. A lényeg, hogy a HET-szám rajta legyen.

A tanúsító által vállalt határidő általában 1-3 munkanap. Ha nagyon le van terhelve, lehet 4-5 is, de az már ritkább. Gyakran megtörténik, hogy a felmérést követő másnap már küldi is e-mailben a tanúsítványt (főleg lakásoknál, ahol könnyebb a számítás). Mindenesetre, nekünk türelmesen várni kell – ha a megadott idő letelt és nem érkezett semmi, udvariasan érdeklődhetünk, minden rendben van-e.

A tanúsítvány átvétele – papíron, e-mailben, HET-szám lekérdezés

Az elkészült tanúsítványt a megbeszéltek szerint átadja a szakember. Leggyakoribb, hogy e-mailben küld egy PDF dokumentumot. Amint megkaptuk, érdemes letölteni és megnézni. Ellenőrizzük, hogy a cím, alapterület, név stb. helyes-e, illetve hogy van rajta HET-szám (általában a fejlécben vagy a végén szerepel). Ha bármi hibát látunk az adatokban, jelezzük rögtön a tanúsítónak, hogy javíthassa – pl. elírt tulajdonosnév, rossz emelet megjelölés stb. (Ritka, de emberi hiba előfordulhat, jobb korrigálni még azelőtt, hogy továbbadnánk valakinek.)

Ha papír alapon kértük, akkor vagy postán feladja a szakember (ilyenkor 1-2 nap múlva érkezik, ajánlott küldeményben), vagy személyes átvételt beszéltünk meg. A papír példányon is ugyanúgy rajta kell legyen a HET-szám, pecsét, aláírás. Ha több példányban kérjük (pl. egyet a vevőnek, egyet nekünk), azt is előre egyeztessük. A legtöbb esetben egy PDF elég, hiszen azt bármennyiszer ki lehet nyomtatni. Az ügyvéd se feltétlenül kér belőle papírt, mivel a szerződéshez nem csatoljuk kötelezően (2023 óta), de ettől függetlenül át kell adni a vevőnek. Ezt legegyszerűbben úgy tehetjük meg, ha továbbítjuk neki e-mailben a PDF-et, vagy adunk egy nyomtatott példányt a birtokbaadáskor. Ajánlott ezt valamilyen módon dokumentálni (pl. az átadás-átvételi jegyzőkönyvbe beleírni, hogy a vevő átvette a tanúsítványt), hiszen a szerződésbe már nem kerül bele automatikusan.

A HET-szám segítségével bárki lekérdezheti a tanúsítványt az OÉNY rendszer nyilvános felületén. Ha van ügyfélkapu, a teljes dokumentum is letölthető onnan, de ügyfélkapu nélkül is meg lehet nézni, hogy X számú tanúsítvány mely ingatlanra, mikor, milyen besorolással készült (a tanúsító neve és a kategória publikus). Ez a lekérdezés jó arra, hogy hitelesítsük a dokumentumot – pl. egy vevő ezzel ellenőrizheti, hogy valós tanúsítvány készült, nem egy feketén összedobott papírt kapott-e. Nekünk tulajdonosként érdemes megjegyezni vagy elmenteni a HET-számot (bár a PDF-ben benne van), mert később, ha eladjuk az ingatlant, ezzel tudjuk bizonyítani, hogy megvolt a tanúsítás.

Ki fizeti az energetikai tanúsítványt – az eladó vagy a vevő?

Ingatlan adásvételnél gyakori kérdés, hogy a szerződő felek közül kinek kell állnia az energetikai tanúsítvány költségét. A bevett gyakorlat Magyarországon az, hogy a tanúsítványt mindig az eladó fél szerzi be és fizeti. Ennek több oka van: – A jogszabály is úgy fogalmaz, hogy az eladó kötelessége tanúsítványt készíttetni és átadni a vevőnek. – Az eladó ismeri az ingatlant, ő tudja beengedni a szakembert, ő tud információkkal szolgálni a felméréshez – logikus, hogy ő intézi. – A vevőnek kvázi ajándék vagy plusz információ a tanúsítvány, számára ez egy tájékoztató jellegű dokumentum a vétel előtt.

Tehát egy adásvételi ügyletnél tipikusan az eladó fizeti a tanúsítvány díját. Ez az összeg viszonylag csekély az üzlet egészéhez képest, és jellemzően a többi eladási költség (pl. ügyvédi díj, energetikai tanúsítvány, esetleg hirdetési költségek) közé sorolódik nála. Az adásvételi szerződésekben 2012 és 2023 között még sokszor szerepelt is egy mondat, miszerint Eladó kijelenti, hogy az ingatlan energetikai tanúsítvánnyal rendelkezik, HET száma: …, és átadja a Vevőnek. 2023. november 1. óta nem kötelező ezt beleírni, de ettől még elvárás, hogy az eladó rendelkezzen a dokumentummal. A szerződések többségébe ma is beleveszik opcionálisan, hogy Eladó a tanúsítványt átadta, Vevő átvette, éppen a későbbi félreértések elkerülése végett.

Mi a helyzet bérbeadásnál? Itt is egyértelmű: a bérbeadó (tehát a lakás tulajdonosa) köteles tanúsítványt adni a bérlőnek. A bérlő nyilván nem fog egy más tulajdonában lévő lakásra saját zsebből tanúsítványt csináltatni – ez logikus. Ráadásul a bérbeadó érdeke is, hogy hitelesen dokumentálja a lakás állapotát energetikai szempontból, ezzel is növelve a kiadhatóság értékét. A bérleti szerződésben manapság nem muszáj feltüntetni a tanúsítvány adatait, de átadni akkor is át kell, ugyanúgy, mint eladásnál. És ezt is a bérbeadó fizeti természetesen.

Öröklésnél, ajándékozásnál – ahogy fentebb tárgyaltuk – jellemzően nem is kell tanúsítvány, mert nem kötelező ilyen jogügylethez. Ha valamilyen speciális esetben mégis csináltatnak (pl. ajándékozás, de későbbi eladás miatt a vevő kéri), azt megállapodás szerint általában az fizeti, aki kérte.

Mikor és hogyan kell fizetni az energetikai tanúsítványért?

A fizetés módja és ütemezése attól függ, hogy melyik tanúsítót bízod meg, de általánosságban elmondható, hogy a tanúsítvány díját a helyszíni szemle elvégzésekor vagy közvetlenül utána kell rendezni. Sokan a szemle végén, a helyszínen kérik a fizetést – ilyenkor, ha ott van a tulajdonos, készpénzben kifizeti az összeget, és a tanúsító számlát ad (akár papíron, akár elektronikusan). Más tanúsítók viszont átutalásos fizetést preferálnak: ekkor a megrendelő a szemle után kap egy díjbekérőt vagy számlát e-mailben, és mondjuk 8 napon belül átutalja a díjat.

Léteznek olyan online rendelési felületek, ahol bankkártyával is lehet fizetni előre, de ez kevésbé elterjedt energetikai tanúsítványra. Többnyire a személyes kontaktus megvan, és ráér utána utalni. Van olyan tanúsító, aki online számlázást a helyszínen megold – pl. tabletjén kiállítja a számlát és e-mailben elküldi nekünk, mi pedig egyből mobilbankon utalhatunk is, vagy helyben kifizetjük készpénzben.

A lényeg: mindenképp kérjünk számlát a fizetésről. Ez nem csak adózási szempontból fontos, hanem nekünk is biztonságot ad, hogy hivatalos szolgáltatást kaptunk. Egy számla bizonyítja a tanúsítás megtörténtét, és pl. ha a későbbiekben valami gond lenne a tanúsítvánnyal, ezzel is alá tudjuk támasztani, hogy szakszerűen lett elvégezve (ellenőrzésnél is számíthat).

Előre szokás-e fizetni? Energetikai tanúsítványnál általában nem kérnek előleget vagy előrefizetést. A szolgáltató elvégzi a munkát, majd átadja a tanúsítványt és a számlát. Ez bizalmi kérdés is: a megrendelő bízik benne, hogy a tanúsító munkája jó lesz; a tanúsító pedig abban, hogy a megrendelő kifizeti a díjat a munkája ellenében. Mivel az összegek nem óriásiak, ez így működni szokott. Ha valaki mégis előre kérne pénzt, legyünk óvatosak – maximum nagyon sürgős, távoli helyszín esetén lehet indokolt valami foglaló.

Egy fontos dolog: 2023-tól sok tanúsító, aki korábban kisadózó (KATA) volt, már csak magánszemélyeknek számláz (mert cégeknek nem számlázhat az új KATA szabályok miatt). Ha cégként (pl. egy ingatlanközvetítő irodaként) rendeljük a tanúsítást, erre figyeljünk. Magánemberként ez nem érint minket, de ha pl. a cégünk nevére kérnénk a számlát, előre egyeztessük, hogy tud-e úgy számlázni a szakember. Egyéni megrendelőknél ilyen gond nincs, simán a mi nevünkre kiállítja és kész.

Hogyan spórolhat az energetikai tanúsítvány árán úgy, hogy közben nem kockáztat?

Bár az energetikai tanúsítvány nem a legnagyobb kiadás egy ingatlanügyletben, természetes igény, hogy ahol lehet, spóroljunk. Ugyanakkor nem érdemes kockázatot vállalni csak a pár ezer forintos megtakarítás érdekében. Az alábbiakban néhány okos spórolási tippet adunk:

• Készüljünk fel előre a dokumentumokkal és adatokkal: Ha már az ajánlatkérésnél pontos adatokat tudunk adni (méret, típus, fűtés, stb.), a tanúsító reális árat tud mondani, és látja, hogy értjük a folyamatot. A helyszíni szemle előtt gyűjtsük össze a szükséges infókat (tervrajzok, gépészeti leírások). Ezzel nem feltétlen csökken az ár, de garantáltan nem nő majd plusz óradíjakkal vagy utólagos kérdésekkel, és a tanúsító sem számít fel semmi bizonytalansági felárat. Gyorsabb munka = kevesebb munkadíj a szolgáltatónak is elég.
• Keressünk több ajánlatot, de ne csak az árat nézzük: Érdemes legalább 2-3 tanúsítótól ajánlatot kérni, főleg ha bizonytalanok vagyunk az árakban. Így látjuk a piaci sávot. De ne feltétlen a legolcsóbbat válasszuk! Vizsgáljuk meg, mit tartalmaz az ár (kiszállás, sürgősség, stb.), mennyire megbízható az illető (engedélyek, vélemények). Egy gyanúsan olcsó ajánlatnál sokszor utólag derül ki, hogy nincs benne például az áfa vagy a kiszállás díja, és a végén már nem is olcsó. Vagy a minőség rovására megy (pl. hanyagul végzi a felmérést). Tehát okosan spóroljunk: válasszunk jó ár-érték arányú szolgáltatót inkább, mint feltétlenül a legolcsóbbat.
• Csoportosuljunk a szomszéddal vagy ismerőssel: Ha tudjuk, hogy a szomszéd lakás is eladó lesz, vagy a testvérünknek is kell tanúsítvány nemsokára, próbáljuk együtt megrendelni. Sok tanúsító ad csoportkedvezményt, ha egy címre egy napon több ingatlant mérhet fel. Ilyenkor az utazási idő egy részét, sőt a munkadíj egy részét is megspórolja, amit átengedhet nekünk. Például 2 lakásnál simán lehet fejenként 5-10% kedvezményt kialkudni, mintha külön-külön csináltatnánk. Ez win-win: a szakembernek is megéri, mert egy fuvarral két melót letud.
• Ne az utolsó pillanatban intézzük – kerüljük a sürgősségi felárat: Az egyik legegyszerűbb módja a spórolásnak, ha időben megrendeljük a tanúsítványt, így nem kell expressz díjat fizetni. Amint megvan a szándék az eladásra/kiadásra, akár már a hirdetés feladásához is jól jön a tanúsítvány (úgyis kell a besorolás a hirdetésbe). Ha ezt előre megcsináltatjuk, nem kerülünk olyan szituációba, hogy a vevő már ott áll és nekünk másnapra kell papír. A kapkodás mindig drága – a nyugodt ügymenet olcsóbb.
• Legyünk ott a megbeszélt időpontban, készítsünk elő mindent: Bár evidensnek tűnik, de spórolás az is, ha elkerüljük a felesleges plusz kiszállást. Ha a tanúsító kijön, de nem jut be (mert elfelejtettük, elnéztük az időpontot), akkor lehet, hogy újra kell egyeztetni, és némelyikük külön díjat számít fel a hiábavaló kiszállásra. Ugyanígy, ha bejut, de mondjuk nem fér hozzá a padlásfeljáróhoz mert telepakoltuk szekrényekkel, és ezért vissza kell jönnie később, az is extra lehet. Ezek elkerülhetők egy kis figyelemmel: legyünk pontosak és készségesek. A tanúsító így nem fog semmi pluszt felszámolni, és jó eséllyel a minimális díjánál marad.
• Kerüljük a számla nélküli megoldásokat: Néha hallani olyat, hogy valaki feketén, számla nélkül csinál tanúsítványt olcsóbban. Ez több okból sem jó ötlet. Egyrészt illegális – mármint a tanúsítónak mindenképp, de nekünk is kínos lehet, ha kiderül. Másrészt, ha nem hivatalosan végzi, lehet, hogy nem is regisztrálja be a HET rendszerbe rendesen – akkor viszont az a papír érvénytelen lesz. Gondoljunk bele, megéri 5-10 ezer Ft spórolás, ha utána a vevő ügyvédje rájön, hogy a tanúsítvány nincs is benne a nyilvántartásban? Komoly következmények lehetnek (akár a szerződéskötést is hátráltathatja). Mindenképp kérjünk számlát, ezzel biztosítva, hogy hivatalos a dolog. A számla nélküli fusi tanúsítványra a hatóság is büntetést szabhat ki, ha fény derül rá – nem éri meg.
• Használjuk ki az esetleges támogatásokat, akciókat: Néha előfordul, hogy pl. egy önkormányzat energiatakarékossági program keretében támogatja a tanúsítványok elkészítését (ez ritka, de volt már rá példa panelprogramnál). Ha ilyen van, éljünk vele. Akciókat hirdethetnek tanúsító cégek is bizonyos időszakokban (pl. kiállítási kupon, ünnepi kedvezmény). Ezekkel is spórolhatunk, de mindig nézzünk utána a cég megbízhatóságának.

Ha energetikai tanúsítványra van szükség, az egyik legbiztosabb megoldás egy online szakemberkereső portál használata, ahol gyorsan és átlátható módon találhat megbízható szakembereket. Ma már több olyan felület is elérhető, ahol ellenőrzött tanúsítók közül választhat, de az egyik legkényelmesebb és leggyorsabban használható oldal a Qjob.hu. Itt megrendelők valós értékelései segítenek abban, hogy könnyen összehasonlíthatók legyenek a szakemberek, így nem kell találomra választani. A rendszerben néhány kattintással kérhet árajánlatot, amit a tanúsítók rövid időn belül megküldenek — ez különösen hasznos, ha sürgős az energetikai tanúsítvány beszerzése például eladás vagy bérbeadás előtt.

Gyakori kérdések az energetikai tanúsítvány áráról

Mennyibe kerül az energetikai tanúsítvány panellakásra?

Egy átlagos panellakás energetikai tanúsítványának ára 2025-ben nagyjából 15 000 – 30 000 Ft között van. A pontos összeg függ a lakás méretétől és a szolgáltatótól. Egy kisebb (pl. 50 m² alatti) paneltanúsítványt sok helyen már ~15-20 ezer Ft-ért elvállalnak, míg egy nagyobb panel lakás (70-80 m²) tanúsítása felmehet 25-30 ezer Ft-ig. Budapesten jellemzően az alsó harmadban találunk ajánlatokat, vidéken vagy sürgősségnél lehet magasabb. Összességében a panel a legolcsóbb kategória, hiszen a felmérés egyszerűbb (típusház, ismert szerkezetek), így a tanúsító kevesebb idő alatt végez.

Olcsóbb, ha nincs helyszíni felmérés?

Nem, a helyszíni felmérés kötelező eleme az energetikai tanúsításnak jogszabály szerint. Ez azt jelenti, hogy érvényes tanúsítvány nem készülhet a lakás/ház bejárása nélkül. Ha egy szolgáltató azt ígérné, hogy alaprajzból is megcsinálja, olcsóbban, akkor gyanakodjunk – hivatalosan ilyen nincs. A tanúsítónak a helyszínen meg kell győződnie az ingatlan jellemzőiről, és köteles rögzíteni a szemle dátumát és készíteni fotókat. Tehát nincs legális mód arra, hogy kihagyjuk a szemlét és ezzel spóroljunk. (Ráadásul, még ha lehetne is, jobb, ha látja a szakember a valós állapotot, különben pontatlan lehet a besorolás.) Összefoglalva: nem olcsóbb, és nem is lehetséges helyszíni felmérés nélkül tanúsítványt csinálni – minden korrekt ajánlat tartalmazza a kiszállást és a szemlét az árban.

Kell-e energetikai tanúsítvány öröklés, ajándékozás esetén?

Öröklésnél nem kell, ajándékozásnál pedig általában szintén nem kötelező energetikai tanúsítványt készíteni. A jogszabály csak az ellenérték fejében történő tulajdonátruházásra (adásvételre) és a bérbeadásra írja elő kötelezően a tanúsítást. Az öröklés ingyenes jogügylet, ott nincs ilyen kötelezettség. Ajándékozás is ingyenes átadás, így alapvetően nem kell tanúsítvány hozzá. Kivétel: ha például egy önkormányzati lakást adunk ajándékba (speciális eset, de létezhet), ott belső szabály előírhatja – de ez nem általános. Illetve ha a megajándékozott később el akarja adni a kapott ingatlant, az eladáshoz majd kell saját költségén. Összefoglalva tehát: sem örökléskor, sem ajándékozásnál nem szükséges tanúsítványt csináltatni, ez nem része az eljárásnak.

Meddig érvényes a 2023. november 1. előtt készült tanúsítványom?

A 2023. novembere előtt kiállított energetikai tanúsítványok – függetlenül attól, mennyi idő telt el a kiállításuk óta – 2023. december 31-ig voltak felhasználhatók adásvételnél. 2024. január 1-től már csak az új rendszer szerint (2023. november 1. után) készült tanúsítványok alkalmazhatók. Gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a régi, 10 éves érvényességű papírjaink 2024-től érvényüket vesztették a törvény szemében. Hiába lenne a dokumentumra írva mondjuk, hogy 2026-ig érvényes, sajnos újra kell csináltatni, ha most akarjuk használni. Egyetlen esetben lehet kivétel: ha 2023 végén még beadtuk a földhivatalhoz a szerződést a régi tanúsítvánnyal, azt elfogadták, de 2024-ben már nem. Így akinek 2014-2023 között készült a tanúsítványa, 2024-ben új tanúsítványra lesz szüksége eladás/bérbeadás előtt. Az új tanúsítvány pedig már csak 5 évig lesz érvényes.

Mikor kell új tanúsítvány felújítás után?

Ha a felújítás jelentősen befolyásolja az ingatlan energiafogyasztását vagy besorolását, érdemes új tanúsítványt készíttetni. A jogszabály szerint is, ha az épületet átalakítják, és ez kihat az energetikára (pl. hozzáépítés, nagyarányú korszerűsítés), akkor a korábbi tanúsítvány már nem tekinthető hitelesnek az új állapotra. Gyakorlatilag: ha csinálsz egy komoly energetikai korszerűsítést – például homlokzati hőszigetelés, tetőszigetelés, nyílászáró-csere, fűtéskorszerűsítés – akkor a ház besorolása valószínűleg javul. Ilyenkor a régi tanúsítvány elavul, mert rosszabb besorolást mutat, mint ami elérhető lenne. Eladásnál mindenképp új tanúsítvány kell majd, hiszen a vevőnek a valós állapotot kell bemutatni (és te is jobban jársz, mert jobb kategóriát láthat). Ha nem tervezel eladást, akkor nem kötelező automatikusan csináltatni újat a felújítás után, de sokan szeretik látni a felújítás eredményét papíron is. Összegzés: kisebb felújításnál (pl. csak kifestesz, vagy kazánt cserélsz azonos hatásfokúra) nem szükséges új tanúsítvány. Átfogó energetikai felújításnál viszont a régit ki lehet dobni és csinálni egy újat, hogy az új, jobb energetikai paraméterek legyenek dokumentálva.

Lehet-e egy tanúsítványt több adásvételnél felhasználni?

Igen, amennyiben a tanúsítvány érvényes és közben nem változtak az ingatlan körülményei, többször is felhasználható. A tanúsítvány az érvényességi idején (jelenleg 5 év) belül több ügylethez is jó, nem egyszer használatos. Például ha 2025-ben készült egy tanúsítványod, de az eladás meghiúsul, majd 2026-ban újra eladnád, akkor használhatod ugyanazt a tanúsítványt (feltéve, hogy a házon nem történt időközben olyan változás, ami miatt az már nem lenne pontos). Fontos, hogy a tanúsítvány hivatalos nyilvántartásban marad, így több szerződés mellé is be lehet mutatni. Korábban 10 évig volt érvényes egy papír, és ha 10 éven belül többször cserélt tulajdonost a lakás, nem kellett mindig újat csinálni. Most ez 5 évre csökkent, de a logika ugyanaz: 5 évig és változatlan állapot mellett ugyanaz a tanúsítvány újra felhasználható. Gyakorlati példa: megveszel egy lakást, kapsz a régi tulajtól egy 2023-ban készült tanúsítványt (ami 2028-ig érvényes). 2027-ben továbbadod a lakást – ha közben nem újítottál fel energetikailag, akkor a 2023-as tanúsítványt átadhatod a vevődnek, nem kell újat csináltatnod. Az persze elképzelhető, hogy a vevő új tanúsítást akar, mert pl. gyanítja, hogy azóta romlott valami, de jogilag a régi is megteszi a 5/10 éven belül. Természetesen a HET-számot minden új szerződésnél fel lehet használni. Jelenleg a szerződésekbe nem kell beleírni, de ettől függetlenül a felek között átadásra kerül. Röviden: a tanúsítvány nem egyszeri, a lejáratáig bármikor mellékelhető egy adásvételhez vagy bérbeadáshoz, többször is.